“Sözleşme süresi doldu, kiracı çıkmak zorunda” düşüncesi yaygın ama doğru değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bittiğini tek başına tahliye sebebi yapamaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden biri varsa mümkündür.
Sözleşme süresi bitince ne olur?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Başlıca tahliye sebepleri
| Sebep | Kısaca |
|---|---|
| Gereksinim | Kiraya veren, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350) |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | İnşaat sırasında taşınmazın kullanılamayacak olması (TBK m. 350) |
| Yeni malikin ihtiyacı | Taşınmazı sonradan alan kişinin gereksinimi (TBK m. 351) |
| Tahliye taahhüdü | Kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte çıkmayı üstlenmesi (TBK m. 352) |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olunması (TBK m. 352) |
| Kira borcunda temerrüt | Kiranın verilen süreye rağmen ödenmemesi (TBK m. 315) |
Sürelere dikkat
Gereksinim davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar. Yeni malik ise edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmeli; davayı altı ay sonra açabilir.
Dava öncesi arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhüdüne veya kira borcunun ödenmemesine dayalı icra yoluyla tahliye ise bu şartın dışındadır.
Kira artışı ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Beş yılı aşan kiralarda ise kira bedeli, emsal kiralar dikkate alınarak mahkemece yeniden belirlenebilir (kira tespit davası).
Sonuç
Kiracıyı tahliye etmek de, tahliye talebine karşı korunmak da sürelere ve şekil şartlarına bağlıdır. Bildirimlerin yazılı ve zamanında yapılması, sonradan yaşanacak hak kayıplarını önler.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olayın kendine özgü koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. Yazının izinsiz kopyalanması veya çoğaltılması yasaktır; kaynak gösterilerek kısa alıntı yapılabilir.
Bu konuda sorunuz mu var?
Sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Uygun bulunan sorular, Av. Mustafa Toprak’ın genel nitelikteki cevabıyla birlikte bu sayfada yayımlanır.
Bu sayfa için henüz yayımlanmış bir soru yok. İlk soruyu siz sorun.